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[导读]:与日本1991年前后房地产大泡沫比：(1)涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；(2)脱离基本面，广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；(3)货币超发，从1986年开始，日本M2增速明显加快，利率大降；(4)区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小
事件：近日楼市调控措施密集出台。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7成，延长社保缴费年限至5年等，3月25日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4成，社保缴费年限延长至3年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。
点评：
1)核心观点：我们在2014-2015年曾预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”，2015年下半年股市转熊以后，一线核心二线房价大涨。近日楼市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等，本轮新政出台背景是一线房价过快上涨，并有蔓延至二线势头，但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征，风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求，对房地产销售投资有一定负面影响，但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨后的暴跌风险，十次危机九次地产，未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。 ... 网页链接